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房价“拐点”,楼市3道“铁令”下达,买房人将迎来好消息?

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无极大师x 发表于 2020-6-24 07:39:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
无极大师x
2020-6-24 07:39:59 502 0 看全部
  来源: 房产楼市解析
  根据央行前不久的一份报告显示,目前我国的城镇家庭房产占家庭总资产比重为59.1%,户均房产价值187.8万元。与北美的相比,我国的城镇家庭房产占家庭总资产比例过高,超出28.5个百分点。
  房产占比很高,是不是意味着城市人很喜欢买房子,每个家庭的房子很多?其实刚好相反,房产占比达到59%,也就是说多数家庭的总资产就是一套房子,300万总财产,大多数就房子而已。
  既然房子饱和度这么高,那房价涨跌的根源是什么?楼市指闻认为取决于两个方面:建房成本、需求多寡。
  建房成本在一定周期内是相对稳定的,一线城市钢筋水泥、人工费价格都比二三线城市高,所以房价也理所当然比二三线城市要贵得多(一线城市房价普遍4万元以上,二三线城市房价普遍1-3万元之间,差异明显)。在房价稳涨期,建房成本影响并不明显。
  买房人的多少,直接带动房价短期价格波动,例如一座城市由于落户放开,那就很可能吸引更多的周边买房人到来,市场上买房需求快速增加的同时,房价也会随之上涨。15年前,一线城市北上广深房价上涨迅速,一个大前提是全面开放带来的中西部人口东南飞,有研究数据显示,在过去的10年之间,每年都有数以亿计的人到北上广深等沿海城市务工。
  城市化最显著的表现是农村人进入城市常住、小城市的人进入到大城市、大城市的人跻身一线城市。人越来越多,需求就同比增多,所以房价才会上涨。房产被“断血”,楼市3道“铁令”相继下达,房价或许涨不动了?
  1、严防资金违规进入楼市。
  房地产是一个高周转的行业,在外行人的眼中,俗称“空手套白狼”,房企们有多少资金动辄可拍下一块上亿元、几十亿元的土地、建造出上百亿的楼盘呢?其核心手法是借钱、以小博大,用少量的实体资产作为抵押,从银行获取第一笔贷款,然后以“楼花”的形式对外出售,进而获取更大的资产效益,再次抵押贷款。可以看出,房企们的整个现金流都在抵押和负债中流动,如果一个环节出现了断裂,那么将影响整个资金链。
  这也是所谓的高周转模式,在过去房地产高速发展期,不少龙头房企发明了30天开盘、60天回款。最后被发挥到15天开盘、30天回款。2019年底,在销售目标难以达成的情况下,万科等不少房企宣布暂停拿地,全力销售、跟进回款。
  资金就像房地产流淌的血液(当然,各行各业都如此),一旦失去了资金支持和注入,那么整个行业将难以运转。可以说,控制资金流入房地产市场,就像楼市被“断血”了一样,拿地、建房速度下降,买房资金不足,房价涨速也将抑制。
  2、房价“拐点”,棚改退出、旧改接棒。
  棚改对房价的影响有多大?楼市指闻认为可以用“助推”来形容,在过去的4-5年时间里,棚改推涨了三四线一轮房价上涨,导致全国房价一片红的局面。在2019年,有新闻报道称,在广东某城市一个村庄拆迁过程中,出现了1800多个亿万富翁,在外地人的眼中这是一夜有钱的大好事,然而在当地人的口中却说“我们这里身家超过一亿元的家庭太多了,随便一个家庭都是,不足为奇。”
  棚改与拆迁相伴而行,基本背景是楼市去库存,旧房子该拆迁的全部拆掉,然后通过分配房产、补偿货币现金的方式予以安置,这样一来很多原来不具有买房能力(特别是资金不充裕)的人,手中瞬间有了大量钱,买房信心骤增,导致三四线平稳的房价一跃而起。
  从2020年开始,棚改逐渐退出历史,大拆大建将不复存在,拆二代消失的同时,旧改应运而生,根据新政,今年棚改最多500-600万套的余量。旧改老小区将达到3.9万个,比2019年增加一倍以上,涉及近700万户。旧房焕发新生,并没有涉及到买卖问题,所以对房价影响很小。
  3、严防调控尺度放松。
  4月份以来,楼市就彷徨不定,有的城市调控在越来越严,有的城市调控却越来越宽松。到底哪一种才是今后的大方向。6月份可以下定论了,两个方向都不可走,政策的一致性、稳定性、连续性才是主流。
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  据不完全统计,2020年以来,先后青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店、淮安、荆州、芜湖等10多个城市出台楼市宽松政策之后,次日或者隔日撤回。至于为什么,相信关注房地产一举一动的人应该都知道,即便是一季度GDP增幅-6.8%,依然没能阻挡住楼市维稳调控的决心,不走依靠房产刺激经济的老路。
  这条禁令再度为房价下了决心,地产不走老路、房价也不走“大涨”的老路,所以刚需买房人将迎来好消息。


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