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论房地产楼市大降价!揭开“降价”的假象,别观望了!

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秦王 发表于 2019-12-8 16:31:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
秦王
2019-12-8 16:31:29 241 0 看全部
  这些天,在南宁生活的仔都扛不住了,纷纷套上了羽绒和秋裤。
  南宁开启了“干冷模式”,不过力度还不够强,仍未正式入冬成功。
  令人瑟瑟发抖的北风仿佛也往楼市刮了一刮,不少人真的感受到了这股寒冷。
  各种降价、优惠、促销满天飞,房子虽然没到白菜价,但大家还是隐约感觉到——房价有些降下来了!
  沉迷于买房的大家,每天起床第一句:“南宁的房价降了吗?”
  一
  南宁房价“降了”的背后逻辑
  近两个月,南宁的楼市广告被各种“7字头”、“8字头”、“毛坯房”、“一口价”刷屏,感觉不及时出手一定会亏!
  事实的真相究竟如何?
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  这是克而瑞公布的2019年1-9月的商品住宅成交均价情况,同比去年来看,今年前9个月南宁市的房价都有小幅上涨,然而来到10月份,情况变了。
  据克而瑞统计,10月全市成交均价10803元/㎡,环比下降6.52%,同比下降5.07%。
  从房价同比走势来看,2019年的房价同比涨幅在3月份时达到峰值,随后涨幅逐渐萎缩,至10月份转为下跌。
  但10月份的均价10803元/㎡也仍然比2018年不少月份的成交均价要高,所以从这里我们看得出房价在“止涨”,但相比去年并没有“下降”。
  ①成交外延扩展 不能以偏概全
  从全市成交均价来看,南宁的房价没有特别明显的下跌,但是从各区域来看,有部分区域的房价的确有一些松动。
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  例如江南区:
  江南区在2019年第46周的成交均价只有7172元/㎡,在其余五个城区均价五位数的夹击下显得格格不入。
  为什么江南区的成交均价那么低?是道德的沦丧还是......(误)
  都不是,大家看看江南区在当周成交的是哪些项目以及价格都是多少↓↓↓
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  位于江南区空港板块的悦桂绿地新世界一口气就成交了426套,成交均价及面积都名列前茅,它或许占据了江南区当周成交量的“半壁江山”还要多,其他项目的价格自然“被平均”了下去。
  由此一来,“价格洼地”就诞生了,“降价说”也随之而来。
  近两年来,南宁城市周边区域楼市生长旺盛,空港新区强势崛起,均价仅5000-6000元/㎡的房源集中入市,这些房源在区域的成交占比高,很大程度上会拉低区域的均价。
  其实不止是江南区,即使是大热的五象新区也会给人价格降了的“错觉”。
  传统的高价区域如五象核心板块——五象湖、总部基地等可售房源在逐步减少,进入年尾,之前成交均价在1.2万-1.3万元/㎡的良庆大桥南和五象湖东板块不少楼盘进入清盘阶段。成交主力转向均价在9字头-1.1万元/㎡的五象湖南及玉洞西板块,加上邕宁区部分楼盘价格稳定在1万元/㎡,整体成交价格环比呈现下降趋势。
  如今想要用低于1.2万元/㎡的价格在五象湖东或者总部基地买房,仍然是很困难的。高价盘依旧高价,从未放低自己的身段。
  ②限价房集中入市 稳房价作用明显
  南宁市自从2017年推出“双限一竞”土地出让限制政策以来。南宁市共产生了近60个限价项目,其中11个已经售罄,10个清盘,18个销售进度进入中后期,仅剩7个未上市。
  在限价盘较为集中地的西乡塘区,在今年推向市场的产品就已限价盘为主,产品线较为单一,以刚需产品为主,基本上毛坯备案价不超过7000元/㎡(限价后),令区域成交均价一直维持在较低水平。
  限价盘作为稳定房价的利器,的确在很大程度上在2017-2019年让南宁房价稳定在一定区间内,没有产生大幅度跳涨,但显而易见的是,限价只能压住价格,并不能令价格降低。
  大家碰到的包括但不限于茶水费、捆绑车位、精装一次性付款等溢价手段,就是部分楼盘在限价环境下的挣扎。
  当2019年上半年备案限价逐渐放开+土拍限价取消+毛坯房回潮+市场热度下降后,这些所谓的“外收”就减少了许多,就反向证明了这一点:市场有想涨的心,但无涨价之力。
  二
  土地价高 降价的空间在哪儿?
  有持续关注南宁土拍的朋友就知道,取消了“限商品房销售均价”的南宁土地,要价可不便宜。
  “王者级别”的三岸板块和五象湖板块,实际楼面价达14000+元/㎡;“钻石等级”的犹如龙岗板块或有一线江景、地铁口资源的地块,实际楼面价6000+元/㎡,即使是“倔强青铜”如三塘和沙井,楼面价也多在4000元/㎡以上。
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  按照一般开发成本粗略计算,最终售价约等于楼面价X2+20%利润时,这个项目才有钱可赚,开发商也是做生意的,也是要“活下去”的,面粉价已经那么高,试问他们在哪里才能挖出利润来给购房者做降价和优惠?
  如果想在建造材料上省钱,苏苏第一个不答应,这样的降价和优惠,拿时开心,住时忧心。
  三
  历史规律说明问题 房价会“稳涨不跌”吗?
  按上面的说法,南宁的房价看来会“稳涨不跌”了?
  这个说法显然很片面,“过来人”都知道,我国房价在过去的20年间经历过几次波动,南宁显然也受到过这些风波的影响。2015年南宁市商品住宅成交均价为7385元/㎡,比2014年同比下跌2.8%,但到了2016年开始显著回升。
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  近三年来,国家的政策都是“稳”字当头。
  2016年12月中央经济工作会议重点强调“促进房地产市场平稳健康发展”,第一次提出“长效机制”:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。
  2019年,住建部有关负责人表示,房地产市场将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,促进房地产市场平稳健康发展。
  实际上,房价基本稳定,哪怕是小幅下跌也不会对经济增长产生较大影响。保持房地产开发投资的合理增长,能够增加供给来满足刚需和改善群体的需求,实现房地产投资和房价稳定的良性循环。同时通过平稳房价进一步打击房地产投资投机需求,实现房地产调控的三稳目标才是核心。
  但从历史长期的发展来看,房价总体趋势仍是稳中有涨。
  最后
  有“2成首付”和“不限购”政策 且买且珍惜
  在南宁买房,首套房的首付比例是20%(毛坯部分),这件事大家已经司空见惯,以至于很多人已经形成思维惯性,认为全国的情况都一样,其实不然。
  南宁是为数不多的首付2成且不限购的省会城市,并且无论是南宁户籍还是外地户籍,都不受购房数量的限制,也不要求社保连续缴纳时长。
  例如合肥、南昌、长沙等省会城市都是首付3成以上,相比南宁首付压力会更大,如此来看,选择在南宁买房的娃还是挺幸福的。
  而且如果你也和苏苏一样是24K纯刚需买房自住的话,想必收入增长的速度一定追不过房价上涨的速度,如果现在能上车,何必以后?


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