楼市现4大变天信号，炒房开始亏钱？地产大佬：房产造富时代终结

夜里美英

　　近期有很多人咨询“现在买房置业到底合不合适”，以及“未来几年房价走势”，我的回答很统一：未来几年房价都会以“稳”为主，大涨绝不会出现也别期望能回调多少，真正的刚需房价涨跌都和你没关系，按需行动即可；幻想投资炒房短期暴富的也可以醒醒了。

　　有人可能会反驳，房价涨跌怎么就和刚需没关系了，未来房价要是跌了意味着买房成本变少，对刚需来说就是省钱，你鼓励大家现在进场岂不是高位接盘？
　　这么问的人其实还是没有完全理解我的意思：现在国家调控楼市的主基调是稳，也就意味着未来每个城市会根据自身基本面微调，有跌有涨，但是有一点是明确的，就是价格差别不会太大，尤其是新房价格，现在是严格限价。而且房价有下跌倾向的城市，地方都在想方设法“出手托市”，日前马鞍山祭出的“限跌10%”就是最好证明。很多人会说，跌10%再买也赚到了，道理如此，但是刚需买到这类房子的概率为零，因为开发商既然选择降价促销，其目的还是为了快速回款，这个时候不差钱的土豪才是开发商的座上宾，刚需拿着三成首付，很难抢到。
　　二手房市场实际上现在也是“只准进不准出”，二手房贷款暂停或放慢放款节奏，说白了就是要锁住市场，根本目的还是“稳房价不让跌”。所以，不管是新房还是二手房市场，需要按揭贷款买房的刚需，现在都没有多少话语权，房价即使在政策压制下被迫回调了，这类群体买房仍然“占不到便宜”。既然早买晚买都要买，不如早点落槌，早点心安。再者，我不止一次说过，刚需拿自己全家的未来去赌房价必跌，是最愚蠢的做法，因为你输不起。

　　说“投资炒房客到了梦醒时分”，也是基于楼市出现的4大变天信号而言的：
　　第一，投资炒作楼市的条件越来越差。15、16年国家鼓励房地产发展，信贷政策大力支持，全国各地买房最低可以做到2成首付，且各种金融贷款门槛都不高，炒房客有充足的杠杆可以用，彼时专业炒房客用100万撬动1000万资产的案例也有。反观现在，大多数有潜力城市，不仅限购还认房认贷，最主要的是商业银行贷款利率普遍上浮20%-30%，炒房成本大增，杠杆几乎不可用，而且热门城市几乎都有2-5年限售，这个时候完全用自己的资金去炒房，无异于把钱牢牢锁在楼市里几年不能动，这样的买卖无疑是十分不划算的；

　　第二，二手房市场降温明显，炒房正式进入“亏钱”时代。去年底时我警告过，2019年房地产将进入最艰难时期，但是会是未来5年最好时期。站在当下回看，确实如此：虽然三四月份迎来传统“小阳春”，但是仅此而已，5月之后全国的房地产市场都逐渐进入“衰退”，尤其是7、8、9三个月，简直是开发商、炒房客的噩梦。
　　统计局今天公布了10月70城房价数据显示：监测的城市中一半二手房开始下跌，这其中既有一线城市，也有二线省会，更不乏三四线城市，而且这是连续5个月二手房下跌城市超过20个；更重磅的是，从同比数据（相比去年同期）来看，有青岛、安庆、郑州等13个城市房价回到一年前。

　　图来源：国民经略
　　房价虽没全面下跌，但却暴露了更加严重的问题：房地产真的开始式微了，房价下跌不再是传说。更印证了我此前的说法，这两年全国绝大多数城市的炒房客都不仅赚不到钱，还有可能亏钱。
　　有专家算过一笔账，去掉折旧、资金成本、贷款成本、物业费等，如果房价年涨幅低于5%，那么买房本身就是一件在不断亏钱的事情。按照这个算法，上述提到的房价跌回一年前的城市的炒房客，简直是“巨亏”。

　　第三，调控不松，“稳”字当头，炒房已无利可图。今年5月份，党媒经济日报发文怒斥：放弃房价上涨幻想，炒房此路不通；7.30国家发出最强音，首次明确表示“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”，释放的信号也非常明确：房地产定位发生巨变，调控短期不可能放松，意味着投资炒作房地产的时代彻底落幕。
　　事实上，调控紧逼的这两年大家也都有切身感受，现在的楼市真的不再适合炒作：现在卖房可比买房难多了——很多城市因为各种原因房价虽然涨上去了，购房业主的房产也有了较大幅度升值，但是当很多人准备套现落袋为安的时候，才赫然发现，一切都是“纸面财富”——二手房完全是有价无市，完全找不到接盘的人。所以我们才会经常看到，很多城市“房东直降2成割肉”，真相是高位进场的人撑不住了，为了尽快脱离火海，只能选择大幅降价撤离；

　　第四，大佬在撤离，信息量很大。李嘉诚抛售地产业务转战欧洲、东南亚，已经不是什么秘密，背后的原因我们也分析过很多次了：老李已经垂垂老矣，野心不再，只欲追求稳健，房地产未来充满巨大变数，显然不能承载他的梦想；潘石屹紧跟着卖卖卖，大有“清仓”之势，更加验证了这一事实，房地产已经彻底变天，尤其是国家宣布“经济不再依赖房地产”，给外界的信号很强烈，房地产必须放缓，实体制造业才是经济发展之本，未来继续幻想楼市大举造富，不切实际。
　　还有更多的靠地产发家的大佬都在“去地产化”，甚至要和房地产彻底“决裂”，而你依然坚定不移认为房地产仍然大有可为，难道你比他们还有预知能力吗？

　　房价还能“硬撑”不降吗？答案可能不会完全如刚需所愿，但是也绝不会太乐观。看看当下开发商、炒房客的处境大家就明白了：
　　炒房客：房住不炒的政策围追截堵下，炒房客已经是进不得退不得，越来越多的人被牢牢套死在楼市里，他们的房子彻底成了“不动产”。更加让其感到焦虑的是，政策充满变数，尤其是房地产税随时可能出台，现在持有多套房子看似很美好，未来也存在房产税等政策一出，房多成“累赘”的可能。接盘者难觅是很多人不敢再投资炒作楼市的原因之一，大家最忌惮的还是未知的变数。所以，极聪明的人，把问题提前解决了：择机套现，即便是降价成交也能坦然接受；
　　开发商：如果说16、17年是开发商的福旺之年，18、19年显然是他们的“灾难”之年。这两年，监管层对地产融资不断收紧，导致开发商极度缺钱，尤其是中小开发商，一度陷入“无钱可借”境地；叠加销售惨淡回款艰难，近两年已经有800家中小房企破产倒闭。
　　最近三个月，降价促销抓紧卖房加速回款，更是所有地产商的基本操作，尤其是恒大，降价促销一干到底，仅9、10两个月回款超1700亿。
　　此外，地产企业间的并购合作愈演愈烈，未来随着调控不断深入，势必会有越来越多的中小房企会被淘汰出局。经济学家马光远预测，80%的房企会死掉；新城欧阳捷则认为，90%的开发商难逃破产厄运。

　　我不止一次说过，住建部宣布“房住不炒已经是基本国策”，释放的信号很明确，调控短期不会放松，至少在长效机制未健全完善之前不会，所以任何抱有调控松绑，房价反弹思想的人，都应该自我反省。一方面，调控只要保持不松，就意味着房价不会有巨大波动，市场就没有机会；另一方面，经历过去几年的疯狂之后，全国的楼市都毫无悬念地进入到“价格高位”时代，未来全国95%的城市，90%的房子都将失去投资价值，因为从需求、金融、经济、房屋总量等基本面看，5年内房价都不再具备大涨的可能，这个时候还敢逆势进场炒作，只有“死路一条”。
　　如果你觉得我的话不够分量，那么请看看地产大佬以及业内专家的说法吧：

　　地产大佬孙宏斌刚刚说过，调控放松未来不太可能。房住不炒是国家战略，事关国计民生，绝非儿戏。限购、限价等调控手段未来将成为常态，幻想放松或解除都是自我欺骗。豪赌房价反弹上涨的人也该放弃幻想了，房地产疯狂“造富”的时代已经落下帷幕，房住不炒，未来投机炒作楼市不可取；
　　地产大佬冯仑也直言不讳：如果是投资，作为资产配置，我认为目前还是应该慎重。因为有很多的“政策不确定”。未来的资产，包括交易以后的利益分配、产权、税收等都不确定。中央的态度也很明确，就是“房住不炒”，就是要抑制投资行为。从这个角度来说，投资楼市已经没有什么意思了。

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