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焦点| 谁追热了杭州地市

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匿名  发表于 2019-6-11 04:57:49 |阅读模式

2019-6-11 04:57:49 814 0
  
  

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  中房报记者 李燕星|北京报道
  杭州今年前5个月以1129亿元卖地收入傲居全国榜首,延续2018年土地出让金全国第一势头,再度赶超北上广深一线城市。
  先看5月的一组数据,杭州主城涉宅地全部封顶,最高自持26%。其中,荣安祥符项目需自持5%,禹洲祥符东项目需自持3%;丁兰宅地9分钟溢价封顶,竞得者电建自持比例高达26%;文晖“城市之星”综合体地块由嘉里以总价楼面价29677元/平方米+自持8%竞得。
  这只是“宅地封顶竞自持”的冰山一角,根据中国房地产报记者整理的《2019年1至5月品牌房企在杭拿地数据》,有5家品牌房企拿地溢价率超40%,其中,佳兆业3月20日在余杭区拿地溢价率达49.8%,绿城3月29日在萧山区拿地溢价率也达49.8%,合景3月29日在余杭区拿地溢价率同样达49.8%。
  受此影响,近期杭州调整土地出让规则,宅地溢价上限由去年的50%下调至30%。再看5月的一组“中止”动作,浙江省土地使用权网上交易网站显示,富阳区挂牌计划于6月出让的4宗涉宅用地全部“中止交易”,这四宗土地的起价与封顶楼面价来看,溢价率均超过49%,被外界认为是“中止”的重要原因。
  从宅地封顶竞自持到下调土地溢价率,足以验证杭州近期市场层面的火热传导效应。那么,是谁让杭州成为兵家必争之地,又是谁将去年下半年频频流拍的杭州重新推至2019年的聚光灯下?
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  品牌房企角逐强二线城市
  杭州今年以来推地节奏逐渐加快,且在核心区域地段推地数量较多,根据中国房地产报记者统计,今年1月至5月,全国品牌性房企在上城区、下城区、拱墅区以及西湖区等中心区域共拿地8宗,超过其拿地总量的四分之一。业内人士认为,杭州加速供地的必然逻辑之一是库存告急,截至今年3月31日,杭州楼市可售“352万平方米”,出清周期“4个月”。
  与此同时,全国性品牌房企在杭拿地的速度也呈上升之势。根据中国房地产报记者统计的《2019年1至5月品牌房企在杭拿地数据》来看,全国性品牌房企1月和2月分别拿地4宗和2宗,3月增长至8宗,4月进一步达到高峰13宗,5月回落至3宗。总体看来,前5个月进入杭州拿地的品牌房企至少有23家,其中,绿城、德信、滨江、中铁建等几家房企不止一次拿地。
  对此,克而瑞杭州机构研究经理钱钰玲告诉中国房地产报记者,“今年来年以来,土地出让的地块位置比较核心,所以房企竞争激烈程度较高,近期关注和布局杭州房企的数量都有所增加。另外从宏观环境来看,整体金融环境宽松,房企在年初阶段融资相对容易,资金相对充裕,拿地积极性增高。”
  某大型房企杭州公司投资部人士对中国房地产报记者分析称,“第一,一线城市投资门槛高,房企向强二线城市聚拢,杭州排在强二线城市最前端;第二,整体融资端口放开,货币超发,房地产市场迎来一些机会;第三,局部项目的限价突破,给房企带来了曙光;第四,杭州整体政策面比较温和,营商环境有优势。”
  除了金融环境、城市优势以及政策微调带来的利好,多家房企近来也将杭州作为业绩新增长区域。可以佐证的一两个例子是,在融创2018年的销售业绩分布中,杭州是其7个销售额破200亿元的城市之一,而在《观点指数 · 2017中国房地产企业销售金额TOP100》中销售额显示为751.8亿元的融信集团,其事业部负责人更是在2018年融信中国城市论坛上透露,未来公司会继续深耕长三角市场,尤其是在浙江杭州及环杭州湾地区,且当年在杭州地区的销售额为400亿元。
  易居研究院研究总监严跃进告诉中国房地产报记者,“很多房企这两年的业绩成长其实依赖杭州而起,所以它们对于杭州市场的投资高度认可。这也可能会导致其后续会继续追加投资,很多做精品的房企都愿意把杭州作为投资目的地。”
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  源于国际定位下的城市变迁
  事实上,土地供给增多与需求预期增加所拉动的市场火热,是杭州这座城市进阶的一个截面,后者折射出这座城市在需求规模与质量变革过程中可供土地数量增多的根本原因。
  中国房地产报记者查阅杭州市人民政府办公厅印发的《2019年度杭州市经营性用地出让、收储和做地计划的通知》,全市计划做地1968宗、共计104866亩,其中主城区1428宗59033亩,市区1788宗91668亩。
  可以看到,杭州2017年和2018年的供地数量是11253亩和15115亩,2019年的供地数量进一步增加,其中很重要的一部分来自城中村改造。2016年11月开始,杭州全面启动城中村改造5年攻坚行动,计划从2016年起,5年内完成246个城中村改造。
  杭州地市的发力也正是从2016年开始的,在经历了漫长的“失去的5年”后,2016年至2019年5月,土地出让金频频冠以“全国第一”“全国第二”,印证了一个城市扩容进阶的全新面貌:杭州正在根据“城市国际化”、“拥江发展”等重大战略部署,加大住宅用地以及有市场需求的商服用地收储力度。
  严跃进表示,“从城市角度来说,杭州楼市近几年虽然面临很多调控,但属于热度不减的城市,市场交易也很活跃,这与亚运会概念刺激等有密切关系,同时受益于各类基建和规划等利好因素。”
  尤其2019年全国两会明确提出,将长三角一体化协同发展上升为国家战略,编制实施发展规划纲要,杭州作为长三角南翼中心城市,打造“三城一枢纽”的目标明确,这些都将长远地影响房企对杭州的预期。
  钱钰玲告诉中国房地产报记者,“一方面,杭州承接亚运会使得房企预期走高,加上年后楼市‘小阳春’与前短时间限价松动的迹象(现在收紧了),导致房企预期抬升明显,土地市场热度走高;另外,跟同类二三线城市相比,比如近期土地市场同样火热的南京、苏州等城市,它们的政策都从紧,相比之下,杭州的政策还算宽松,房企预期不减。”
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  责任编辑:马琳 曹冉京
  审读:戴士潮
  中国房地产报版权所有
  本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。


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